Macie wspólne mieszkanie lub dom na kredyt i chcecie się rozstać. O tym, jak podzielić nieruchomość, której jesteście współwłaścicielami napisałam we wpisie Związek partnerski a współwłasność (i jej zniesienie).
Kredyt komplikuje sprawę. Łatwiej pozbyć się obrączki niż kredytu. Ale brak obrączki nie ułatwia pozbycia się wspólnego kredytu.
Dzisiaj chcę Ci opowiedzieć o 3 istotnych sprawach związanych ze wspólnym kredytem.
Po pierwsze: Sąd nie dzieli długów.
To znaczy, że nie ma prawnej możliwości, żeby sąd rozstrzygnął w jakimkolwiek postępowaniu, kto z Was przejmie kredyt. Nawet jeśli jedno z Was przejmuje mieszkanie obciążone kredytem (staje się jedynym właścicielem), nie oznacza to automatycznie, że przejmuje kredyt (staje się jedynym kredytobiorcą).
Dlaczego? Ano dlatego, że bank ma w tej chwili 2 dłużników i sąd nie może pozbawić go jednego z nich.
Oczywiście przejęcie kredytu przez jedno z Was jest możliwe, ale tylko w banku. I na zasadach podyktowanych przez bank. Nie ma zatem innej drogi niż udanie się do Waszego banku (najlepiej razem) i dowiedzenie się, co musicie zrobić. Przeważnie, bank sprawdza zdolność kredytową osoby, która chce przejąć kredyt i jeśli uzna, że jest ona wystarczająca, wyraża zgodę. Jeśli nie, bank może zażądać dodatkowego zabezpieczenia (np. dołączenia do kredytu dodatkowej osoby).
Po drugie: Jest możliwe odjęcie kwoty kredytu od wartości mieszkania.
Nie jest to wcale oczywiste (bo sąd nie dzieli długów), ale sądy zaczęły uwzględniać kredyt w ten sposób, że ustalając wartość nieruchomości od jej rynkowej ceny odejmują wartość kredytu na dzień podziału.
Przykładowo:
A i B mają mieszkanie warte 300.000 zł. Niespłacony kredyt wynosi 100.000 zł. Sąd w postanowieniu przyzna mieszkanie na wyłączną własność A i zasądzi spłatę w wysokości 100.000 zł na rzecz B. Co sąd zrobił? Uwzględnił wartość kredytu.
Matematycznie wygląda to tak:
(300.000 – 100.000) : 2 = 100.000 zł
Niestety, chociaż spłata od A dla B jest wyliczona od wartości mieszkania pomniejszonej o kredyt, dla banku nie jest to równoznaczne z tym, że A przejął kredyt (wróć do „po pierwsze”).
Po trzecie: Jest możliwe tzw. zwolnienie dłużnika
Bank zazwyczaj zgadza się na przejęcie kredytu obciążającego nieruchomość dopiero gdy nie będziecie już współwłaścicielami (czyli po uprawomocnieniu się postanowienia sądu o podział majątku wspólnego lub o zniesienie współwłasności, ewentualnie po zawarciu umowy u notariusza).
Czyli musicie najpierw znieść współwłasność, a dopiero potem załatwić kwestię kredytu.
W praktyce jest to znaczne utrudnienie, zwłaszcza jeśli poziom Waszego wzajemnego zaufania jest obniżony (a zazwyczaj w sytuacji rozstania tak właśnie jest). Zwłaszcza dla tego z Was, które ma być odłączone od kredytu. Boisz się, i jest to zrozumiałe, że bank zmieni zdanie i nie zgodzi się na przejęcie kredytu przez drugą stronę i zostaniesz bez mieszkania i z kredytem.
Jak się przed tym zabezpieczyć?
Przed „widzimisię” banku zabezpieczyć się niestety nie da. Czasem udaje się nakłonić bank do wydania tzw. „promesy”, czyli obietnicy, że będzie możliwe przejęcie kredytu. Ale tak naprawdę, nie jest to dla banku wiążące.
Możliwe jest natomiast zawarcie umowy między Wami, zwanej zwolnieniem od obowiązku świadczenia (art. 392 Kodeksu Cywilnego).
Pozostańmy przy A i B z poprzedniego punktu. A może zobowiązać się, że:
„będzie samodzielnie spłacał kredyt i będzie odpowiadał względem B za to, że bank nie będzie od B żądał spełnienia świadczenia.”
Tak trzeba to sformułować, ale co to znaczy? Jeśli po zawarciu takiej umowy A nie zapłaci raty kredytu i bank ściągnie ją od B, B będzie mógł domagać się od A zwrotu tej kwoty.
Jest to umowa tylko między A i B, dla banku nie ma ona znaczenia. Natomiast ma znaczenie dla B, bo w razie czego będzie miał możliwość odzyskania pieniędzy.
Dzień dobry!