Zgodnie z zapowiedzią w artykule Związek partnerski a majątek dzisiaj opowiem Ci o sytuacji, gdy nie będąc małżeństwem kupiliście razem mieszkanie (dom, działkę..) w ten sposób, że jesteście jego współwłaścicielami. W akcie notarialnym jest napisane, że każde z Was nabyło udział. W księdze wieczystej (można ją obejrzeć tu) – jest to opisane w ten sposób, że przy Twoim nazwisku jest podany stosowny ułamek.
(Nawiasem mówiąc, jeśli czytasz ten wpis jeszcze w fazie podejmowania decyzji o wspólnym zakupie nieruchomości, to zdecydowanie zróbcie to właśnie w ten sposób – żebyście oboje / obaj / obie byli współwłaścicielami. Jeśli wkładacie po tyle samo pieniędzy, stańcie się współwłaścicielami w 1/2 części każdy. Jeśli nie, dobrze by ułamki to odzwierciedlały.)
Jeśli chcecie przestać być współwłaścicielami, zasadniczo są dwa tryby i trzy możliwości.
Tryby to:
- ugoda (Jeśli nie jesteście w stanie porozumieć się sami, warto nie od razu się poddać, lecz jeszcze podjąć próbę wypracowania porozumienia z pomocą pełnomocników. Warto też rozważyć mediację. Uwaga – w przypadku nieruchomości, sama ugoda, nawet zawarta przed mediatorem, nie wystarczy, trzeba jeszcze pójść do notariusza lub do sądu, ale w tym wypadku sąd to tylko formalność)
- sąd (Jeśli nie uda się porozumieć, trudno, nie ma co się bać, sąd też jest dla ludzi. Tylko trzeba uzbroić się w cierpliwość i pogodzić się z tym, że będzie to więcej kosztowało.)
Możliwości są natomiast takie, że:
- dzielicie nieruchomość fizycznie na równe części. W przypadku mieszkania raczej nie da się tego sensownie zrobić, ale w przypadku niezabudowanej działki – jak najbardziej. Plusem jest to, że nikt nie musi nikogo spłacać, tylko każdy bierze swoją część.
- jedno z Was przejmuje całość na własność i spłaca drugiemu połowę wartości. Plusem jest to, że nie musicie sprzedawać nieruchomości (co np. obecnie w przypadku mieszkania z kredytem we frankach jest niezbyt korzystne). Minusem to, że jedno z Was musi mieć albo pieniądze na spłatę, albo zdolność kredytową.
- sprzedajecie nieruchomość i dzielicie się pieniędzmi. Tu też każdy bierze swoją część, ale uwaga – tak wyjść ze współwłasności opłaca się tylko ugodowo. Jeśli nie jesteście w stanie sprzedać nieruchomości sami, lepiej nie wybierajcie tego trybu, gdyż sąd sprzedaje w trybie egzekucji komorniczej, to znaczy nawet za 1/2 wartości. Nietrudno dostrzec, że marny to interes.
W sądzie poza te trzy punkty nie wyjdziecie (a poza dwa pierwsze nie radzę). Zawierając ugodę, macie więcej opcji – stosunkowo często zdarza się np. przeniesienie własności na wspólne dziecko.
Współwłasność jest zatem najlepszą opcją w przypadku rozstania w związku partnerskim. Nie jest jednak tak, że nie ma żadnej różnicy między zniesieniem współwłasności, a podziałem majątku wspólnego po rozwodzie. Podstawową różnicą jest to, że:
jeśli jesteście małżeństwem:
- Wszystkie inwestycje są wspólne, bez względu na to, kto zarobił pieniądze i kto płacił (oczywiście, chyba że wykażesz jedną z sytuacji, gdy tak nie jest, np. że pieniądze były podarowane przez babcię, lub pochodziły ze spadku po ojcu),
- Wszystkie korzyści są wspólne, jeśli np. wynajmujecie pokój studentowi, to bez względu na to, kto zawarł umowę, czynsz najmu jest Wasz (oczywiście, chyba że chodzi o jedną sytuacji gdy tak nie jest, np. wynajmujesz swoje mieszkanie sprzed ślubu)
jeśli jesteście w związku partnerskim:
- Wszystko co kupujesz, za co płacisz jest Twoim nakładem, który w sprawie o zniesienie współwłasności możesz rozliczyć. Jeśli zapłacisz np. za położenie kafli w kuchni 1000 zł, to pieniądze które zapłaciłeś kafelkarzowi, stanowią Twój nakład i możesz np. odjąć ½ tej kwoty od należnej drugiemu współwłaścicielowi spłaty.
- Wszystko, co zyskałeś, jest Twoim pożytkiem, który w sprawie o zniesienie współwłasności będziesz musiał rozliczyć. Jeśli wynająłeś pokój studentowi i dostajesz za to 300 zł miesięcznie, to pieniądze te stanowią Twój pożytek i 2/3 za cały okres najmu będziesz musiał oddać drugiemu współwłaścicielowi.
Ale żeby powołać się na nakłady i pożytki, musisz mieć na to dowody. Jeśli nie masz natury księgowego, pewnie nie gromadzisz faktur, rachunków, papierków. Prowadząc wspólne gospodarstwo, nie rozliczacie skrupulatnie, kto za co zapłacił. I najczęściej dowodów nie ma. Więc choć współwłasność jest najbezpieczniejsza, jednak jest trochę trudniej niż byłym małżonkom.
W następnym wpisie skomplikuję sytuację, dokładając do niej wspólny kredyt.
Dzień dobry!